O que o Sindico deve saber para evitar processos e Denuncias

ASPECTOS LEGAIS QUE O SÍNDICO PRECISA DOMINAR  PARA EVITAR PROCESSOS E DENÚNCIAS 

Ser síndico(a) vai muito além de administrar contas, contratar prestadores ou conduzir  assembleias. A função carrega uma responsabilidade legal significativa. Na prática, muitos processos  e denúncias que recaem sobre síndicos não nascem de má-fé, mas de desconhecimento, omissão  ou decisões tomadas sem respaldo jurídico. 

Ao longo da minha trajetória acompanhando a gestão condominial, presenciei histórias reais  que servem como alerta — e também como aprendizado — para quem exerce ou deseja exercer  essa função com excelência. 

1. CONHECER A CONVENÇÃO E O REGIMENTO INTERNO NÃO É OPCIONAL 

Uma das situações mais comuns envolve síndicos que tomam decisões baseadas em “como  sempre foi feito”. Em um condomínio residencial, por exemplo, o síndico autorizou o fechamento  de varandas por entender que isso valorizaria os imóveis. O problema? A convenção proibia  qualquer alteração de fachada. O resultado foi uma denúncia formal, ação judicial e a obrigação de  desfazer as obras. 

Aprendizado: A convenção condominial e o regimento interno são a “lei interna” do condomínio.  Ignorá-los não isenta o síndico de responsabilidade. 

Dica prática: Leia esses documentos integralmente no início da gestão e mantenha-os sempre à  mão. Em caso de dúvida, consulte um advogado especializado antes de autorizar qualquer mudança. 

2. ASSEMBLEIAS: O CUIDADO COMEÇA NA CONVOCAÇÃO 

Outra história recorrente envolve assembleias mal convocadas. Em um caso real, decisões  importantes sobre obras foram anuladas judicialmente porque o edital não descrevia claramente  os assuntos que seriam deliberados. Moradores que se sentiram prejudicados recorreram à Justiça  — e venceram. 

Aprendizado: Assembleias são o coração da vida condominial, mas também um dos maiores focos  de risco jurídico. Uma Ata malfeita pode trazer grandes riscos e prejudicar a gestão do síndico. 

Dica prática: 

• Descreva os temas de forma clara e específica no edital; 

• Respeite prazos e formas de convocação previstos na convenção; 

• Registre tudo em ata de forma clara, detalhada e fiel ao que foi decidido. 

3. CONTRATOS E PRESTADORES: ATENÇÃO REDOBRADA 

Já vi Condomínio responder solidariamente em ação trabalhista e pagar por todas as verbas  para funcionário de empresa terceirizada que nunca havia pisado no bloco porque contratou sem  verificar obrigações legais da empresa. Em outro caso, a falta de cláusulas claras gerou prejuízo  financeiro ao condomínio após a rescisão contratual. 

Aprendizado: O síndico é o representante legal do condomínio. Contratos mal feitos recaem sobre  ele.

Dica prática: 

• Formalize todos os contratos; 

• Exija certidões, comprovação de encargos trabalhistas e previdenciários; 

• Conte com assessoria jurídica ou administrativa especializada. 

4. PRESTAÇÃO DE CONTAS: TRANSPARÊNCIA EVITA DENÚNCIAS 

Nada gera mais desconfiança do que uma gestão sem clareza financeira. Em um condomínio,  o síndico não apresentava relatórios detalhados e atrasava a prestação de contas. Desta forma ¼ dos moradores convocaram Assembleia conforme previsto em lei e na Convenção do Condomínio,  formalizaram sua destituição e eleição de novos membros. Mesmo sem desvio comprovado, foi  denunciado e precisou se defender judicialmente. 

Aprendizado: A ausência de transparência é terreno fértil para denúncias, mesmo quando não há  irregularidade. 

Dica prática: 

• Apresente balancetes mensais; 

• Facilite o acesso às informações; 

• Comunicação assertiva não gera desconfiança; 

• Registre e dê publicidade das decisões em assembleia. 

5. LIMITES DA AUTORIDADE DO SÍNDICO 

Muitos síndicos acreditam que “mandam” no condomínio. Essa visão é perigosa. Em um caso  real, um síndico aplicou multas sem respeitar o direito de defesa do condômino. O Condômino alegou perseguição, falta de oportunidade de apresentação de defesa e arbitrariedade do síndico.  A multa foi anulada e o condomínio condenado a pagar danos morais e materiais uma vez que o  condômino havia já pago as multas. 

Aprendizado: Autoridade sem legalidade vira abuso e pode trazer prejuízos financeiros para o  Condomínio.  

Dica prática: 

• Respeite o contraditório e a ampla defesa; 

• Siga exatamente o que a convenção prevê; 

• Nunca personalize conflitos. 

6. O CÓDIGO CIVIL É LEITURA OBRIGATÓRIA 

Para administrar um condomínio com excelência, é necessário que o síndico tenha  conhecimentos básicos, deve ter uma assessoria contábil e jurídica. Além disso, deve buscar  aprimorar seus conhecimentos através de cursos, palestras, imersões, etc. 

Os artigos 1.347 a 1.358 do Código Civil tratam diretamente do condomínio e das atribuições  do síndico. Ignorar esses dispositivos é caminhar no escuro. Sabemos que o síndico possui  responsabilidades civis e criminais. Precisam estar sempre atualizados das suas obrigações.  

Dica prática: Estude esses artigos e, sempre que possível, participe de cursos de formação e  atualização.

Conclusão: Consciência, Propósito e Responsabilidade 

Ser síndico é exercer liderança, mas também assumir riscos. A boa notícia é que a maioria  dos problemas legais pode ser evitada com conhecimento, prudência e postura ética. 

Cada decisão deve ser tomada com a consciência de que o síndico não administra apenas  patrimônio, mas relações humanas, sonhos, investimentos e confiança. 

Quando o síndico atua com propósito, respeito à lei e compromisso com a coletividade, ele  não apenas evita processos e denúncias — ele constrói uma gestão que deixa legado, inspira confiança e fortalece a vida em condomínio. 

Porque, no fim, gerir bem é também cuidar de pessoas. 

Fernanda Champoski Albuquerque